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篇名: 台中法拍參觀
作者: ㄚ輝	日期: 2011.04.07　　天氣: 　心情:

在去台中上法拍之前
先跑了一趟地政事務所去調一下謄本
畢竟只有在網路上調過
剛好有需要就藉此機會去增加自己的exp一下
畢竟這次碰到的事情比較有內容
剛好可以練一下解讀的能力

回歸正題
今天是跟團去實際體驗法拍流程
由ㄕㄨㄞˋ氣的老牛領軍
前往台中法院"實習"一下
聽到要去法院
說真的每個人都很忌諱(沒事去法院作啥....)
不過既然要能加速懂它
就要愛上它吧~~~!!!(但我不愛偵查庭那些只愛投標室哈哈)

出發前也複習一下準備資料(現金票、身分證、印章、投標書...)
到了投標室
該有的例行公事(跟小姐拿份今天要法拍的資料)
左看看(有無人參與投標)
右看看(周遭的牆上資料參考一下)
等待世界名曲響起(台中投標室的投標終止鈴聲..我還以為垃圾車經過勒)
且投標箱還會很酷的升降唷
今天只有兩件有人投標
好壞說真的事先沒做功課無法當下判斷價格優還是劣
不過還是要把每筆成交價紀錄一下
畢竟是個行情的參考資料

基本上樓下有服務中心
書狀不會寫的都有範例或者是義工媽媽會給予協助
不過讓我眼睛亮一下的是可以免費法律諮詢(改天來去板橋法院看看我有兩個問題想要問哈哈)
老牛也示範了得標之後補尾款等程序之後就按照流程去操作就可
以下是整理論壇基數的內容~大家參考看看

第一部分（法拍的流程）
1.被查封的法拍屋，法院會委託不動產鑑價公司估價，完成估價報告後，法官會詢問債權人、債務人意見，若無意見，此價格即為第一拍的拍賣底價。
2.第一次拍賣，若無人投標，約21天後打8折，減價進入第二拍
3.第二次拍賣，若無人投標，約再21天後打8折，減價進入第三拍
4.第三次拍賣，若無人投標，就以三拍底價公告應買3個月。在應買公告期間，是以先遞狀先得標。
註：在一般法拍流程，是以得標價金額最高為得得標人，只有在應買公告期間，
是採先遞狀先得標。

5.應買公告期三個月中，債權人可隨時結束應買公告，提出減價特拍，即俗稱的
四拍，四拍的價格會比三拍來得低，低多少沒有一定的折數，但不會是三拍價再打 8折。
6.從一拍到減價特拍所花費的時間約6個月到1年
7.再無人投標，債權人只得承受案物或是撤回案件或另行重新估價
8.重新估價的價格大約是落在先前的二拍附近

第二部分(法拍投標程序)
1. 尋找物件 (寬頻房訊，透明房訊， mywoo，司法院網站以取得法拍物件資訊)
2. 評估物件 (計算年投報率，獲利率，地點優劣)
3. 現勘
觀察 (看有無抗性，嫌惡設施「寺廟，醫院，8大行業」，生活機能)
詢問 (詢問周遭鄰居物件資訊，找當地員警詢問是否凶宅)
4.法拍出價：可以參考同一條街最近的拍定價、上仲介網查看附近行情價
5.確認要買，去法院買投標單(可節稅)，填寫案號、字號及投標金額，準備印章跟身分證影本，去銀行辦理保證金支票(約為標的物的2~3成)，注意開標時間跟地點
6.開標當天把投標單跟身分證影本(需加註與正本相符)跟足額保證金支票放入信封封好，支票背面要蓋印章(即允許背書轉讓)，投標書封口要蓋彌封章，並投入投標箱中。
註：支票保證金金額可超過法院規定金額!
7.開標後
7.1未得標陵釵L章和身分證去找該股別書記官領回保證金支票
7.2得標拿印章和身分證去找該股別書記官領取保證金收據跟尾款單，並於7日內繳清尾款(含假日，第7天若為假日，可順延1天)，拿尾款單收據給該股別書記官，會在14日內收到三份文件(地方法院證明書、權利移轉證明書、法院囑託塗銷查封及抵押權登記函)

註：如何繳尾款?
Ans：帶支票(要允許背書轉讓) -> 去服務台 -> 去旁邊銀行繳費 -> 拿到收據 ->將收據交回該股別
註：未繳尾款會有何下場?
Ans：例如總價100萬物件，保證金30萬，剩70萬尾款。若未準時繳交尾款，法院會先不退還保證金30萬，要等下次此物件被他人拍走，依照拍定金額依比例退還保證金。
例如下次拍定價為90萬，法院只會退20萬。
例如下次拍定價為60萬，法院則一毛不退。還要補差額10萬

8. 得標後之動作，同時進行兩步驟
8.1 拿三份公文正本給代書，請他辦理塗銷 -> 完稅-> 過戶-> 得到權狀(房屋所有權)
8.2 拿三份影印公文和遞狀書(上司法院網站下載不動產點交狀)->去服務台遞交->申請第一次點交-> 7~14天內收到執行命令->10~25天內跟佔屋人溝通(一般點交物件，我們在第一次點交，不會主動與佔屋人協商)-> 若佔用人不搬->拿三份影印公文跟遞狀書以及第一次執行命令到服務台，以便申請第二次強制點交-> 7~14天內收到執行命令->跟司法事務官約定時間->當天找司法事務官、兩名員警(一人差旅費500)、鎖匠一同前往進行點交->跟佔用人約定搬離時間->取得房屋使用權-> 結束

註：強制點交當天一定要攜帶紙、筆、照相機或攝影機，當天司法事務官會將強制點交公文貼在該房屋大門旁邊。要用照相機把它拍下來，以避免事後爭議。

9. 強制點交那一天，遺留物處理
9.1 空屋：
1. 拍照屋內值錢的遺留物
2. 清冊
3. 寫陳報狀，拿去給服務台.
4. 7~14 天後
5. 收到執行
9.2屋主在：
1. 和屋主約定搬家日期 (約10~30天) ，若該物件為屋主本身的房子，
可以給他多一些方便。
2. 約定在搬家期間，不準破壤屋內結構
3. 互留電話(不要給地址，以免透露太多個人資訊)
4. 請司法事務官簽名
5. 換鎖(前提是司法事務官說：「可以換鎖」才可以換)
6. 遺留物請屋主自行帶走，屋內物品時間內未搬走視同廢棄物

晚上也是討論老虎之星後面那ㄧ個物件
可惜阿
不點交...
不然真的如老牛所說的~優~
也練習寫一次投標書
說了這麼多
還是要實際親自襙做過才會更加有感覺的~

明日工作
整理筆記
繼續唸書嚕

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