理財達人詹益豐老師，最近寫了一篇文章，你要麵粉還是麵包?

麵粉指的是土地，麵包指的是房子，詹老師說，實價登錄之後，台北市的房價受到壓抑，但土地的價格照漲，大財團依然四處獵地，似乎未受影響，近期最轟動的案例就是潤泰集團以82億買下黑松微風千坪土地，一坪單價高達609.6億元。

標售案的標脫價屢創新高，間接拉高房價門檻，圖為黑松微風二期土地。(圖／翻攝自Google map)

我想起一位老公的朋友，在科技業頂盛時期，打過美好的一仗，股票賣一賣，風統退休，跟營建業的朋友合夥投資房地產，他做的是個小建案。

問他為何不開發大一點面積的土地，他說，自己投資土地，蓋房子，戶數不要多，每戶土地持分比較多，保留幾戶自住兼買賣。

給這一問，我想我明白了，房地產貴是貴在土地，但是大多數人買房子，焦點都放在地上建物的位置、大小、格局、公設比和建材，一坪多少才合理，但很少在意建物下的那塊地。

大家都只想買到好吃好看的麵包，並沒有想到麵粉的來源，麵粉和麵包的關係，倒是有個明星跟建商老闆學到了不少，他是王仁甫。

上周上了一個通告，和季芹、王仁甫夫妻同台，老婆是主持人，老公是特別來賓，兩人直接在節目裡吵翻天，我這個清官完全不如何斷家務事，這才知道王仁甫這幾年都在搞地，因為投資的金額太大，讓保守的季芹抓狂。

王仁甫經過高人指點，他不但在宜蘭買地，也看上內湖的一塊地，他說在大湖公園對面，三年前，地主開價1.2億，總面積140多坪，該區的容積率200%，算出房子可以蓋到280坪。

他在宜蘭的地先開工，對於蓋房的成本估算有概念，一坪成本抓10萬，要再出2800萬，加上買地成本，一共1.58億，一坪只要賣80萬，總銷售金額達2.24億元，一坪賣100萬，就是2.8億，而且跟銀行喬好土融建融，其實不用出到一億多，只需要三分之一的錢，就有可能賺一倍回來。

內湖沒買成，還好宜蘭的地讓他圓了創業的夢，王仁甫買在頭城烏石港附近，整片面海，風景很美，因夫妻倆去峇里島玩，很喜歡那裡的Villa，想在台灣蓋個一模一樣的房子，將來全家有個度假的好去處，還可以開民宿。

據說這間建坪上百坪，共三層樓的民宿「play」，佔地達千坪，截止目前連地加施工，花了他六千五百萬，目前所知套房數不多，他希望住房客人有住豪宅的感覺，樂觀預估三年後就能回本，王仁甫的身份從現在起不但多了一個民宿老闆的稱號，也是紮紮實實的地主。

我不是鼓吹人人都去買地，沒有龐大資本額，很難買的成，房地產具有保值的功能，看來並不是因為房子，而是土地，取得成本最昂貴，卻是有錢人生財最佳工具，難怪有土斯有財，指的可是「土」，所以當你下定決心背負沈重的房貸，付出極高代價的同時，一定要確定房子下面的那塊地值不值錢，你是幾分之幾的地主，有麵粉可以做成麵包，有麵包可是變不成麵粉呦!