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篇名: 刷卡買房讓資產從無變有
作者: 周茂	日期: 2012.03.30　　天氣: 　心情:

▲除了薪資以外，物價、房價都漲，錢怎樣才存得住？

2012一開年，每月基本工資調漲900元，請問你的荷包有因此變大嗎？答案應該是沒有！因為按主計處統計，台灣2002～2011年的經濟成長率年平均超過4.5%，基本工資的平均年成長率還不到1.3%，10年累計調幅只有2,040元。扣除物價上漲後，實質的基本工資僅增1,149元，累計增幅為7%，年平均增長率更只有0.7%。
埋怨存不了錢，無法讓你翻身
改變理財態度與習慣，創造轉機
換句話說，過去10年雖然總體經濟成長，工資跟著調漲，但是薪資漲速根本趕不上通貨膨脹的速度（同期間台灣地區物價年平均上漲1%），因為基本工資增長金額只夠你買20個便當（以1,149元買單價55元的平價便當估算）。
薪資增幅只夠買平價便當，可是房價卻漲速驚人。根據信義房屋的統計，台北市中古屋價格近10年來漲了2.5倍，而全台灣房價平均也漲了1.9倍。

▲薪水漲不動，買房讓你資產翻升

物價、房價雙漲，薪資卻只龜速前進，難怪上班族紛紛感嘆：「存不了錢！」大家都在問：「我要怎麼買房？」3年前，小琦（化名）也是這種滿腹抱怨的上班族，現在，她的想法卻有了180度的轉變，為什麼？
小琦30歲前是個月光族，在金融業上班，月薪約5萬元，住家裡、吃家裡，卻存不了錢，想買什麼就買什麼的消費習慣，讓她的口袋月月都見底。
2008年初，金融市場還是一片榮景，但小琦面臨工作不上不下的窘境，於是興起出國讀書、提升專業能力的念頭。雖然手上都沒存款，她毅然借了90萬元的留學貸款，到英國念碩士，一年後回國，卻剛好碰上金融海嘯後金融業人事全面凍結的冰原期，根本找不到工作。

背債90萬元的失業女冒險一搏
刷卡買房讓資產從無變有
可是，小琦卻發現，2009年預售屋房價竟然比她出國前還低，價格讓她非常心動。工作沒著落、還有90萬元負債，她卻很勇敢的拿信用卡刷了20萬元，訂下一間預售屋，「因為在英國念書時一個人住，回國後就很想搬出家裡、自己住。」加上看到當時房價回跌，租不如買，因此儘管雙親反對，她還是順從自己的心意。
「我爸媽認為我應該要先趕緊找工作、償還留學貸款，怎麼反而還去買房子，讓自己背上另一個負債，他們覺得很恐怖。我媽更拉著我去退訂（預售屋），但後來我還是偷偷地去把房子訂回來。」小琦回憶起當時的情境。
沒想到，3年前那個看似衝動的決定，反而讓小琦從月光族徹底翻身。因為這間預售屋迄今已增值375萬元，當初買價一坪25萬元，總坪數25坪，目前成交價約一坪40萬元。不只房產增值，更重要的是，因為每個月被房子工程款與留學貸款追著跑，讓她戒掉亂花錢的壞習慣，買房成了強迫她養成儲蓄習慣的關鍵。
「我覺得買房真的是讓我（資產）從無到有的關鍵。」因為預售屋即將在3月中旬交屋，小琦自信地對我說她的心得。
記帳仍抓不出漏財因子
乾脆把錢鎖住，學會節約度日
一般人可能不敢像小琦這麼大膽，身上還有負債就敢買房，但是「買房強迫儲蓄」真的是一種穩健存到第一桶金的好方法。東海大學財務金融系助理教授、宏觀財務顧問平台總經理邱正弘分析，呆薪族「存不住錢」反映的是收支管理失衡，但是一般人在沒有專業顧問的協助下，很難找出個人或家庭的收支管理到底哪裡出了問題，有可能記帳記了半年還是抓不出漏財因子。不妨換個做法，薪水入帳後，先把要「儲蓄」的金額轉到其他帳戶，就不用擔心錢全部花光，又不知花到哪兒去。
「透過買房來強迫儲蓄，讓每個月的房貸成為固定支出，算是一個好方法。」邱正弘如此說。不過，前提是在用此方法前，要確認戶頭裡已存妥可供3～6個月家庭開銷的緊急預備金，以確保萬一收入中斷，還有續繳房貸的能力。

東森房屋董事長王應傑也主張，年輕人應該趁早先買房子，因為人有壓力才會存錢，如果不買房子，最後錢可能還是不知道花到哪裡去。
房子總價高，為什麼不選擇先投資門檻較低的股票呢？這是因為房地產的波動度比股票低，安睿證券投顧公司資深諮詢顧問姜漢中用過去22年來（1990～2011）台股大盤指數，與上漲幅度超越其他縣市的台北市預售屋房價來做對比，算出兩者的年平均波動度與年平均漲幅後發現，台股的波動度是房價的4倍（台股35.54%、房價8.79%），但是報酬率卻不相上下（台股4.47%、房價4.36%）。換句話說，過去22年來投資台股的年均報酬率跟台北市房子差不多，但風險卻是4倍。

▲股票上上下下，房地產穩健增值

聯傑財務顧問有限公司執行長蕭碧華表示，對於投資知識與歷練還不足的年輕人來說，投資股票雖有機會能夠以小搏大，但風險也高；反觀房地產，雖然總價高，但是波動度低，透過房貸分期繳付，可以分散資金壓力。
蕭碧華本身也是先用房子來強迫存錢，她說：「我覺得存房子很好，房子可以帶來安全感，年輕人應該要先存房子，讓財務打好地基。」
知名主播岑永康、張珮珊夫妻也是在10年前買下人生第1間房子，婚後更努力賺錢還房貸，不到4年就還清400萬元房貸。3年前，岑永康夫妻買了第2間房子，並把第1間公寓房子出租，這一次，他們決定改變做法。
「第1間房子拚命還房貸，是因為當時房貸利率超過7%，現在房貸利率才2%多，當然是要慢慢還。」善於精算的岑永康，用第1間房子的租金來養第2間房子的房貸，不足的2/3才用薪資償還。岑永康夫妻還打算買第3間房子，因為房地產是他們心目中最安全的理財工具。

3階段的保本致富公式
讓呆薪族也有機會提早退休
中國胡潤百富榜上的前1,000大富豪中，有1/4人的財富是來自房地產。富爸爸系列書籍作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）直言：「不要為錢工作，而是讓錢（資產）為你工作。」問題是如何讓錢為你工作？清崎的選擇是在景氣不佳時大量買入房地產與股票，先賺租金與股利，等這兩種資產的價格上揚，再賣出賺價差。
美國理財大師大衛‧巴哈（David Bach）則是提出「富房東、窮房客」的概念，主張不僅要擁有自己的房子，還要擁有「別人的」房子，才能加快變成有錢人的速度。
根據2012年2月9日出刊的《財富》雜誌（Fortune）報導，股神巴菲特（Warren Buffett）最新發表「給股東的一封信」的預告文章中提到，波克夏公司（Berkshire Hathaway）喜歡投資那些「具生產力」的資產，包括房地產，以及像可口可樂與IBM這樣的企業。具生產力的資產，指的都是可以帶來其他收益的資產，例如租金、股利等。
既然股神認為致富之道要靠房地產與股票，但是到底該怎麼做，才能找到一個安穩、保本的理財公式呢？答案就在於人生的不同階段要選對理財工具，建議上班族用以下3階段行動，幫你順利地把薪水放大，創造更多財富：在單身期要努力存錢，拉高儲蓄比率；再來就是結婚後，發揮夫妻雙薪的經濟規模，趕緊買房，用房貸強迫儲蓄，讓資產穩健成長；擁有房子後更無後顧之憂，就能進階到「存股」期。

階段1》1人存錢，找到保本存錢法

努力存錢買第1間房，不論出租或自用，至少讓你養成儲蓄的好習慣。不過，記得先選擇低總價、但是有租屋市場的區域購屋，以免買了房反而讓家庭現金流卡住；更不必擔心房價下跌，讓家庭資產減損。
階段2》2人養房，用租金養房貸
行有餘力，可買第2間房出租，照樣選擇低總價區域，以免負擔太高。用薪水加上租金，擴大你的存錢深度，同時只要經濟維持成長、房價上揚，還能加快資產增值的速度，透過適當的房貸槓桿，放大整體資產的投資報酬率。
階段3》全家存股，鎖定長抱股賺股利
當租金收益穩定，足以支付房貸時，你將發現繳房貸愈來愈輕鬆，這時就可以準備進階，晉升到「存股」階段。嚴選一些殖利率高的長抱股，慢慢布局，左手賺租金、右手賺股利，加上本業的薪水，等於用1份薪水額外創造2份收入，這時你的資產累積速度會比同儕更快。

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