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篇名: 房市分眾與車位吃緊
作者: 周茂 日期: 2011.08.22  天氣:  心情:

房價高漲已經是全民共識,但一般人沒注意到的是,這普遍漲價當中,背後隱含著是房市越來越分眾,房價也走向越來越極端化的現象。


目前中間價位的房子漲價速度高於低總價房,也就是說,中間價位房子正逐漸「消失」,換屋族即將面臨一個艱困的局面。


「二千五到三千五(萬元的房子),高不成、低不就,有錢人看不上,一般人買不起,這就是房價高漲的後遺症。」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選,但房價不斷上漲,一般上班族賺錢速度根本追不上,即使坪數沒變,仍然買不起。


他表示,因單價越高的房子漲越多,換屋族原持有較低總價的房子,漲幅不如中高總價房,絕對金額的差距更大,這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出,房價漲到此階段,除非買方可接受更舊的房子,或換到郊區,否則是「換不回了」。


另一個中間價位房子「消失」的原因,則和奢侈稅有關,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,這是投資客喜歡的價格帶,因為加價空間大,而奢侈稅的確打擊到短期投資客,「現在投資客不接手,不倒貨,成交變冷清是正常。」「投資客手上握的都是好的,剩的中價位比較難賣,業務員乾脆不推。」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊說,這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣,「秒殺、單價創新高,時有所聞。」


黃增福也指出,尤其後奢侈稅時代,房價、客群兩極化更是明顯,舉例來說,目前捷運沿線、20幾坪的房子最受歡迎,而這也是首購族最喜歡也最適合的產品,「搭上百年結婚潮,新婚夫妻加上父母幫忙出資,造成1500萬以下的小坪數房子,十分搶手。」


M型的另一端,豪宅市場的熱度則絲毫未減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說,豪宅完全不受奢侈稅影響,他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空屋釋出,「主要還是供需問題,供給少,供不應求,即使加價15%,對富豪來說也不算什麼。」


整體而言,台北市的房價將走向更極端分眾化,小坪數、低總價房因為市場剛性需求強,首購容易入手,加上轉手性較好,成為房市熱門產品;豪宅則因需求遠超過供給,市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族,則成了最苦悶的一群人。



景氣回暖,車市也回溫,但停車位不足問題也隨之浮現。房仲業統計,至6月底北市汽車達73.5萬輛,但車位僅59.7萬個,車位比車輛短少達13.7萬個。部份車位嚴重吃緊地區,車位價格又出現一波上漲。


最明顯的是大安區,統計顯示,至6月底,大安區車位不足多達3.97萬個,車位難尋,使得區域內坡道平面停車位,目前已來到每位350~400萬元的新高行情,較去年上漲7.1%,連機械出入的機械車位一也要200萬元以上。根據台北市停管處等單位數據顯示,北市今年上半年雖增加了約6000個車位,但汽車數量增加了1萬輛,車位不足再拉大為13.7萬個。各行政區中,以大安區不足最多,另外松山、士林、北投、萬華、中山、大同區停車位缺口也都破萬,松山、士林不足數都達2萬個以上。12個行政區中,僅南港、內湖停車位數量高於汽車數量,停車位供給較為寬裕。


中信房屋調查,北市停車位長年不足,讓車位價格一直維持上揚格局,目前大安區及信義計劃區的坡道平面位最高都來到一個400萬元的水準,其他各行政區也都要150~300萬元,目前車位最便宜的是萬華區,平面機械在100~130萬元間。


房仲業表示,北市車位價格雖持續上揚,但這幾年租金波動不大,換算租金投報率大多僅有2%左右。如果想投資,仍應以增值為重點,除了注意是否具有獨立權狀外,最好也從車位供不應求的區域下手。

 

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