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周茂
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篇名:
2016 房市分析
作者:
周茂
日期: 2016.04.17 天氣:
心情:
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2016年面對選戰紛擾、房地合一稅正式上路、央行降息等因素,房市邁入冷熱交替、多空交戰的盤整期,加上新成屋賣壓陸續出籠,房價該何去何從?自住客該危機入市還是持續觀望?就讓專家、學者分析給你聽!
莊孟翰預測,雙北以總價2、3千萬的新成屋及總價2千萬內的中古屋產品較為熱門。
重稅打擊買氣
針對2016年房市趨勢,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,明年大選對房市影響不大,房市景氣將持續衰退,房價高、供給量過多、購買力不足是關鍵原因,觀察房價所得比、房價租金比、空屋率等房市泡沫10大指標,台灣就有9項超標超標了,在量增價跌的情況下,議價空間恐加大,明年房價可能緩降,總跌幅超過2成。
因重稅衝擊影響,房屋持有成本提高了,讓高所得族群縮手,降低購買第2戶房子意願,打擊豪宅市場買氣,整體來說,今年房市交易量萎縮,恐落在25萬至26萬件,創下14年來最低紀錄。
莊孟翰預測,2016年房市主流產品會以中小坪數為主,雙北以總價2、3千萬的新成屋及總價2千萬內的中古屋產品較為熱門,考量賦稅因素,中古屋交易量可能大於新成屋,明年投資客恐絕跡,以自住需求的民眾作為主力客群。
民眾未來在購屋時會注意是否有大眾運輸交通優勢,來縮減買車預算,受到北市「停車位政策」影響,民眾購屋將考量車位需求。
莊孟翰認為,房地產的持有稅、交易稅、資本利得稅調漲勢在必行,但不該在短期內暴漲,宜緩慢調漲,否則反而打傷台灣經濟,產生負面效應,雖認同施行理念,但有點矯枉過正,建議政府應從總體經濟角度出發,以緩和漸進的步伐,貸款慢慢鬆綁,來達到一定的抑制房價成效。
至於社會住宅方面,則是建議政府可先以租金補助為主,興建為輔,尤其是對於台中以南地區。此外,莊孟翰也建議民眾不必急著今年就購屋,「貨比三家不吃虧,貨比十家佔便宜」,可先租後買,利用假日看房,勤作筆記,聰明買房。
桃房價微幅下修1成
綜觀整體房市,去年下半年開始,政府不斷加重打房力道,從囤房稅到房地合一,稅制的不明確導致市場瀰漫濃厚觀望氣氛,走了10年多頭的台灣房市,似乎也跟著季節步入了景氣寒冬。
桃園市不動產開發商業同業公會理事長邱志揚觀察,2015年下半年各案場的來客數與成交量,在破除稅制的不確定因素後,可以發現成交戶數雖然相較往年下跌不少,來客量卻有回溫趨勢,顯示市場依舊存在著一定程度的買氣,至於無法促成成交的關鍵在於買賣雙方在價格認知上的差異。
目前房價雖然多有下修,但似乎無法讓民眾「有感」,在市場氛圍與電視名嘴渲染下,買方普遍認為房價有2~3成的下跌空間,就現實層面來說,房價仍舊受制於土地成本,土地價格高房價自然降不下來。
在促進成交與成本考量權衡下,2016年房價普遍會調降1成左右,且隨著剛性自住需求浮出,購屋猶豫期拉長,過去主流的預售市場恐暫時消失,進而轉向成屋市場。
除房價外,邱志揚預估,土地價格也有望鬆動,由於目前市場上的餘屋量仍足,在景氣尚未大幅回升的情況下,明年建商在購地及推案會更加謹慎甚至暫緩。
以桃園青埔為例,土地價格可能從7字頭降至5字頭,調降幅度大約2成,然而未來新推案因受制20%的容積獎勵限制,可售樓地板面積減少,房價跌幅仍應維持在1成左右,呈現微幅下修的趨勢。
至於2016年新政府上任,房市仍會經歷一段磨合期,期望新政府的房市政策,尤其是稅制上能保持一致性,畢竟營建業是台灣火車頭產業,一昧打房傷害的將是台灣整體經濟,如何讓房市穩健發展才是未來新政府的功課。
邱志揚 桃園市不動產開發商業同業公會 理事長 邱志揚認為,在促進成交與成本考量權衡下,2016年桃園房價普遍會調降1成左右。
高雄1字頭買氣旺
房市景氣寒冬,但自住需求仍在,面對2016年房市,泰嘉開發總經理呂金發穩穩地說:「首購仍是高雄基本盤。」
近年高雄豪宅超額供給,創造出的假性需求,在投資客退潮後,房價開始有操作空間;然而,呂金發強調,對首購族來說,剛性需求仍在,目前高雄賣最好的全是首購型建案,案場來人穩定、去化平穩,尤其從11、12月買氣來看,高雄以1字頭房價區買氣最旺。
目前市場產品已是低總價、小坪數當道,除非區域爆量,首購產品價格才有下滑空間,但是隨首購族陸續出籠,高雄首購宅銷售開紅盤,2016年小宅買氣樂觀。
為因應這波房市疲弱,建商也轉趨保守。高雄建商開工節制、減量供給,「該完工都完工,沒有開工也不會動工」,推案腳步放緩,根據統計,2015年11月開工量僅400戶,較去年同期減少9.5%,預估未來1年開工量將持續降低。
呂金發分析,土地成本沒降、加上公告地價不斷調漲,地價稅持續增加,增加建商成本,在建商減量推案、消化餘屋後,高雄房市體質仍屬健康,未來供給量一旦縮減,房價降價幅度有限。
而2016年總統大選選後,不管政黨是否輪替,預估在2016年8、9月前不會有利多消息;但選後政局穩定加上新稅上路,也可說是利空出盡,房市可望緩步回穩,房價為相對低點進入盤整期,回歸自住需求。
不過對目前興建社會住宅來落實居住正義的方式,呂金發不以為然地說,高雄還有很多1字頭房價區,價格平易近人,加上高雄建商90%都是先建後售,沒有炒房問題,蓋社會住宅對高雄根本沒有幫助。
呈價量齊跌格局
全台房市買氣疲軟,股市動盪不安,高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義直言,2016年將出現景氣、買氣雙降的嚴峻情勢,「高房價問題,政府應該是要想辦法控制房價,而不是讓房市死掉!」
尤其房地合一稅通過後,一次性上調持有稅、交易稅及資本利得稅,市場瞬間急凍。張永義預估,2016年房市,從前2年建照申請量來看,2016年將有大量新成屋釋放出來,面臨2015年遞延案量出籠,2016年新成屋陸續完工,在供給量沒有削減、買氣觀望下,房市賣壓沉重,低單價、低總價產品才有機會脫穎而出。
張永義觀察,即使是高雄近來買氣旺的1字頭房價區,價格也出現微幅鬆動,市區精華地段議價空間也加大,2016高雄房市呈現「價量齊跌」格局,可望在2016年房市底部浮現,隨未來2~3年餘屋去化完成,2017年有機會慢慢復甦,房價出現U型反轉。
不過愈是在買氣冰河期,對自住客就愈有利,張永義分析,2016年買方市場來臨,自住客應可買在房價相對低點,反而是購屋的不錯時機點,不妨危機入市勇敢進場,尤其以往居高不下的蛋黃區,例如農16、美術館等區域,擁有景觀、重大公共建設題材,趁機搶進A咖地段。
只要是具獨特性、稀有性產品,挑選合理開價就沒有跌價空間,長線價格不但抗跌、有支撐性,還兼具自住置產與保值等多功能。
張永義 高雄市不動產開發商業同業公會 理事長張永義 張永義分析,2016高雄房市呈現「價量齊跌」格局,可望在2016年房市底部浮現,是自住客進場好時機。
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