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篇名: 明年房市看利率
作者: 周茂 日期: 2014.09.07  天氣:  心情:
年底九合一選舉話題,果然是愈來愈熱。尤其基於高房價民怨使然,此回選舉和過去幾次相當不同,反而是業者想盡辦法迴避的事件;要不是因為建照、使照取得時間拖延,今年928檔的供給爆量戲碼,應該早在上半年就上演。

不過年底選舉真這麼可怕?住展房屋網企研室認為,恐怕如鬼月一樣,只是表面理由。迫使業者搶在今年推案的真正原因,和3日的一則消息有關,那就是繼合庫後,台銀、土銀也開始限縮整批分戶房貸,且未來新申請房貸起始利率都將是2%起跳。此消息不但說明往後購屋負擔或難度將更高,更代表(房貸)利率走升的趨勢已愈來愈明確。

有關購屋一事,評估重點不少;但最重要的應該還是貸款條件,畢竟多數人買房都得申請房貸。而自99年央行祭出第一波信用管制後,貸款成數就開始受限;但真正關鍵是利率變動;因為只要高個半碼、一碼,每月要繳的房貸額就會多出數百甚至上千元;在什麼都漲的現今,皆是不小的負擔。

對此情況,近年一直有業者表示,(房貸)利率要拉高到4%以上,才會『感到壓力』。但這是十年前的經驗,放在今日已不適用;因為十年過去,台灣各區房價都拉高一倍以上,加上薪資原地踏步,一消一長下,房貸利率約超過3%,房貸戶就將明顯感到負擔提高。

現在房貸利率前期水準雖還在2%上下,但近年房貸產品都採浮動利率,故到了中後段期數,利率會拉高到3%甚至更高;加上利率將走升,就算沒有新利空干擾,來年民眾購買(房屋)能力仍將相對削弱。況且明年還有容積獎勵上限新制上路,造成近一年搶請建照潮,使未來數年房市供給大增。因此現在業者搶推,理由就是先推先贏;畢竟從利率及供給角度,明、後年競爭都將更激烈。

不過利率的影響毋寧是短期;如果經濟好轉,政府稅改能到位,民眾消費力還是有機會提升,剛性需求房市也可望雨露均霑。然住展房屋網企研室認為,長期房市仍將面對更嚴酷的挑戰,那就是人口結構丕變。

前幾天剛開學,一些之前只在偏遠學校發生的小一學生數不足情況,今年竟在台北市上演;根據報導,北投洲美國小今年只有一位小一新生入學。雖然小學招生不足的情況不算罕見,但發生在台北市內,還是很難以想像,也代表少子化現象已不再是數字,而是擺在眼前、血淋淋的事實。

長此以往,如果執政者繼續對這樣的人口結構趨勢變化『無所為』,則或許銀髮住宅市場尚有可為,豪宅市場也還撐得住價,但青壯生產(繳稅)人口大減之下,整體房市剛性需求形勢將萎縮,前景相當令人憂慮,國家整體發展更將面臨嚴峻考驗。
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