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篇名: 2014 房市冷暖
作者: 周茂	日期: 2014.01.10　　天氣: 　心情:

回顧2013年，多空交錯，歷經國內外經濟隱憂，包括美國量化寬鬆（QE）退場，造成新興市場震盪，台灣經濟成長跌破2%，民眾薪水凍漲，加上央行總裁彭淮南示警利率將反轉向上，房市頓時起了寒蟬效應。而歷經一番寒澈骨，展望2014年房市，是否有望回暖？可從市場面、政策面、資金面三大層面觀察。
從市場面而言，政府各部會連日來對於不動產交易加強查稅力道，不僅針對紅單交易、囤房查核，緊縮豪宅房貸成數；此外，1月1日大幅調高土地公告現值趨近於市價，五都及桃園縣漲幅約一至二成，未來房屋持有成本勢必提高，我相信2014年將回歸供需基本面，短線炒作投資客大舉出場，房市體質更加健全，也使房價走勢更加理性。
隨著炒作投機客退潮，近年精華地區房價不斷盤整，天花板效應漸漸浮現，短線投資客出場後，強勁的自住買盤與高資產購屋族，將成市場主力。
1,000萬元上下的蛋黃區小宅或蛋白區中小宅為首購族最夯標的，而高資產族群則喜愛黃金地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件。如近期房價屢創新高的中正區建案「松濤苑」、信義區建案「陶朱隱園」，產品稀有珍貴，適合規劃為長期投資。
至於政策面，2014年年底將登場的「七合一」選舉，是下半年房市一大變因，這場選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族群焦點將放在選戰，我認為開發商會在上半年大舉推案，甚至提早至228連續假期開打。
奢侈稅修正草案趕在年底前送進立法院，確認僅微調不大修，包含二年閉鎖期、稅率都維持不變；而非都市土地，包含工業用地、農業用地非農用者，將納入管制。未來修法後將可抑制炒作工業用地歪風，企業設廠土地成本也可望下降，另一方面農地管制趨嚴，成屋農舍將日漸稀少珍貴。
除此之外，奢侈稅最新解釋令，也將都市計畫區內的區段徵收限建期內或可供臨時建築者之土地交易納入管制；財政部不斷發布解釋函，加大打擊投機者的力道，雖然看似管制趨嚴，但影響僅限於小眾族群，不至於影響一般民眾購屋。
儘管政策面多空交錯，各地公共工程則不受影響持續動工，尤其大台北地區住宅行情由軌道經濟帶頭看漲，繼捷運信義線通車後，2014年淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線和捷運土城線頂埔站，也預計於年底完工，下一條鑲金捷運線即將成形。
從資金面角度看房市，2014年是繼金融海嘯以來，QE最可能退場、利率反轉的時機點。中央銀行總裁彭淮南也罕見地示警房貸利率將反轉，近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，建議購屋族群應以自住需求、長期投資置產規劃為前提，若有房貸需求應盡早規劃，並透過信用卡、申購基金與銀行往來累積良好信用紀錄。
近來精華區房價漲幅趨緩，素地難尋，北部建商將大量資金轉移至中南部，桃園、台中和高雄成為兵家必爭之地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。
綜觀2014年房市雖多空挑戰，台灣將透過推動六港一空一區的自由經濟示範區，力拚整體經濟成長，然而利率調升及QE退場時，才是影響房價重要因素。衷心建議大家應以理財觀點，適時檢視手邊房地產，汰劣存優，避免房貸總額過高造成負荷過重。預估未來一年房市將呈現Ｍ化發展，高端豪宅及低總價小宅仍將持續看俏，中價位及老舊產品較不受歡迎而有較大議價空間，整體房市呈現價緩漲、量微升的狀態。

中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題，接著財政部長張盛和也指出，台北市房價泡沫指數中，已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高，官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
其實數年前開始，現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題，但這幾年下來，房市因為充沛的資金無處可去，泡沫反而愈吹愈大、不見停勢，也不見破掉的危機。
如今，房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆？什麼時候泡沫會爆？各界眾說紛紜。
房市屬於長期投資耐久財市場，就過往經驗來看，上漲要一段時間，下跌同樣也要一段時間，除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外，要在一年內突然大跌三成，一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴，引發全球金融海嘯，當時台灣房地產也不能倖免。
但要發生這些危機的機率，還有多高？
研究民眾心態後就可發現，現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說，民眾買了一間1千萬元不動產自住，以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算，一個月本金加利息約3.5萬元，假設跌3成，房屋只剩7百萬元，貸款每月要攤還的，仍是3.5萬元，如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素，大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住，不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。
假設利率從2%升息到3%，每月增加3000元房貸利息費，升息到4%則是每月增加7000元房貸利息，除非繳不起貸款，不然一樣會如同上述，摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
再觀察法拍市場，通常物件被法拍的時候，一拍以市價為標準，二拍打8折、三拍再打8折，所以第三拍通常已是市價的64折；以法律的程序來看，欠繳貸款或相關費用3個月之後，銀行催繳才會進入聲請法拍的程序，也就是說，房子進入法拍市場，至少要6個月的時間，但是目前法拍市場交易量比去年減少6成，代表市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。
雖然今年開始房市欠缺動能，但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看，都不太可能出現立即下挫、爆破的危機，不過也正因為房市正「慢慢消風」中，民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量，以免未來面臨強大的貸款負擔。

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